Порядок покупки квартиры в 2020 году

Порядок покупки квартиры в 2020 году

Порядок покупки квартиры предполагает исполнение требования закона и обязательных процедур.
Чтобы не допустить ошибок и финансовых потерь, а так же стресса при отказе в регистрации следуйте выверенному алгоритму действий, описанному в данной статье.
Статья обновлена 05.01.2020 г
Скачайте интеллект-карту с пошаговой инструкцией и сверяйте с ней свои действия.
Интеллект карта для покупателей квартиры

Содержание статьи подробное:

Регистрация перехода права собственности

Первое, чем предстоит озаботиться покупателям, это регистрация права собственности. В принципе, это не обязательный пункт программы, но при его несоблюдении жилплощадь формально остается в собственности прошлого владельца. Новые хозяева будут серьезно урезаны в правах на обращение с купленной недвижимостью: они не смогут ни продать ее, ни завещать, ни подарить. Чтобы избежать казусов, необходимо обратиться в специальные органы, в России это служба государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно — Росреестр). Также процедуру регистрации можно осуществить в МФЦ – зачастую это даже удобнее, хоть и несколько дольше.

Для регистрации права собственности на объект недвижимости необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки, то есть от продавца и покупателя. Если одна из сторон по какой-либо причине манкирует своими обязанностями, можно принудить ее в судебном порядке. Если продавец умирает, то заявление пишут его наследники.

Помимо заявления, вам понадобится пакет документов, в который входят:

• Документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• Договор купли-продажи;
• Выписка из ЕГРН.

После написания заявления о переходе прав собственности, необходимо оплатить госпошлину по реквизитам, выданным в Росреестре или МФЦ, и передать документы вместе с заявлением и квитанцией об оплате пошлины ответственному сотруднику. Тот, в свою очередь, должен:

• Проверяет пакет поданных документов на полноту и подлинность, при необходимости запрашивает недостающие бумаги;
• Дает консультации по всем неясным вопросам;
• Вносит данные о переходе права собственности в ЕГРН;
• Сообщает заявителям об окончании или приостановке процедуры регистрации;
• Возвращает заявителям документы.

Сейчас свидетельство о праве собственности Росреестром не выдается. Если бумага все-таки нужна одному из заявителей, он может получить справку по дополнительному запросу.

Стоимость процедуры составляет 2 тысячи рублей, на регистрацию отводится 7 рабочих дней с момента приема Росреестром полного пакета документов и заявления. Переход права собственности регулируется с помощью ст. 16 Федеральный закон № 218-ФЗ и ст. 131 Гражданского кодекса РФ.

Шаг 2 – Встаньте на учет в военкомат (только для военнообязанных граждан)

Без постановки военнообязанного на учет, зарегистрироваться по постоянному месту жительства не получится.

Для регистрации нужно предоставить военный билет или временный документ – удостоверение призывника. Туда поставят отметку о постановке на учет в данном административном районе.

Узнать время работы, адрес и контакты своего военкомата можно здесь.

Даже, если вы приобрели квартиру в том же районе, где были зарегистрированы ранее, то новая отметка военкомата все равно нужна.

Что делает агентство недвижимости при покупке квартиры?

Каждое агентство недвижимости предлагает взять на себя все заботы по подготовке сделки купли-продажи квартиры. В понятие «заботы», как правило, входит типовой перечень услуг, который каждый Покупатель способен выполнить самостоятельно.

При покупке новостройки, агенты вообще не влияют на процесс, их задача – всего лишь убедить Покупателя купить квартиру у выбранного Откроется в новой вкладке.”>Застройщика. Далее всем процессом (ценами, сроками, условиями продажи и приемки квартир) рулит сам Застройщик и его штатные юристы, риэлторы только подносят документы на подпись. Тем не менее, гонорар риэлторов за такие «услуги» весьма внушительный.

При покупке квартиры на вторичном рынке все немного сложнее. Здесь уже агенты могут вкручивать свои условия в процесс организации сделки. Замыкая на себе весь механизм подготовки сделки купли-продажи (выбор квартиры, выбор покупателя, торг по цене, условия внесения авансов и окончательных расчетов и т.п.), риэлторы обеспечивают себе максимально возможный доход с каждой операции.

В агентских договорах с клиентами-покупателями, обычно, указано, что именно собирается делать агентство недвижимости для организации покупки квартиры (например, на «вторичке») – то есть буквально следующее:

• поиск квартиры на рынке и подбор подходящего варианта;
• организация просмотров квартиры;
• ведение переговоров с продавцами/владельцами квартир;
• консультирование Покупателя по вопросам приобретения квартиры;
• проверка документов на квартиру;
• подготовка Откроется в новой вкладке.”>Договора купли-продажи квартиры;
• организация денежных расчетов через банковскую ячейку;
• Откроется в новой вкладке.”>регистрация сделки купли-продажи квартиры в Росреестре.

При этом, ни о какой материальной ответственности агентства или финансовой гарантии для Покупателя в агентском договоре речь не идет. Все «гарантии» остаются только на словах. И за это агентство требует комиссию в размере 3-4% от суммы сделки. В Москве, например, это суммы в среднем 150 000 – 250 000 руб. за сделку (данные за 2016-18 гг., не считая сделок с элитным жильем).

Но что реально делает агентство недвижимости, за что оно отвечает, и главное – чем?

Вот краткий сценарий действий типового агента по недвижимости:

1. Включил компьютер, ввел параметры поиска квартиры (район поиска, кол-во комнат, площадь и т.п.), и через секунду получил подборку нужных предложений. Благо общедоступных и качественных баз данных в интернете предостаточно (например, Domofond.ru).
2. Созвонился с хозяевами квартир и договорился о времени просмотра. Съездил на несколько адресов вместе с Покупателем.
3. По выбранной квартире запросил у владельца Откроется в новой вкладке.”>список документов для проверки, заказал и получил Откроется в новой вкладке.”>Выписку из ЕГРН на квартиру, и отнес все это штатному юристу агентства. Юрист проверил документы на соответствие законодательству.
4. Тот же юрист на основе типового шаблона подготовил проект Договора купли-продажи квартиры и передал его агенту, а тот – Покупателю.
5. Агент вместе с Продавцом и Покупателем едет в банк для оформления Откроется в новой вкладке.”>денежных расчетов через банковскую ячейку (сотрудники банка помогают все оформить);
6. Агент кладет перед Продавцом и Покупателем согласованный и распечатанный договор купли-продажи. Участники сделки ставят на нем свои подписи.
7. Агент самостоятельно (по доверенности от участников сделки) или вместе с ними передает документы на регистрацию в Росреестр. После регистрации Покупатель получает свой экземпляр договора купли-продажи с регистрационной отметкой. Всё. Сделка завершена.

У нормального человека возникает легкое ощущение, что такая работа не может стоить ТАКИХ денег. Да и в принципе все перечисленное каждый Покупатель способен сделать сам, без участия агентства недвижимости и без лишних затрат на посредников.

Но может быть, агентство гарантирует Покупателю, что купленная квартира и Откроется в новой вкладке.”>права собственности на нее не будут никем оспорены, и Покупатель не лишится своих прав? Отнюдь. Все гарантии безопасности и безупречности сделки риэлторы озвучивают только устно. Формально же это ничем не подтверждается, и никакими документами не обеспечивается.

Другими словами, если сделка купли-продажи квартиры будет оспорена в суде, и Покупатель лишится прав на квартиру, то требовать возврата денег он может только с Продавца квартиры, а вовсе не с агентства недвижимости. А агентство? Агентство сочувственно вздыхает и остается в стороне.

Кто-то может радостно вспомнить, что Откроется в новой вкладке.”>некоторые риэлторы страхуют свою ответственность. Это так. Но что это дает Покупателю? Об этом – по приведенной ссылке.

Если у кого-то сомнения еще остались, можно прочитать заметку о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Объективные данные, приведенные там, убедят скептиков в том, что сделку купли-продажи квартиры сегодня может провести любой человек вполне безопасно, и без участия посредников и агентов.

Хотите эффективнее работать с недвижимостью?

• checkединая база объектов недвижимости;
• checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
• checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
• checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
• checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
• checkуправление клиентами, задачами и сделками,
• checkбесплатный тестовый период 7 дней.

Оцените статью по пятибалльной шкале

Средняя оценка 4.5 / 5. Количество оценок: 8

Шаг 5. Оформляем покупку квартиры. Что нужно знать о покупке вторичной недвижимости?

Покупка квартиры на вторичном рынке ее финальная часть перехода прав собственности очень важный юридический момент. Фактический переход прав собственности происходит в присутствии владельца или владельцев, покупателя, а также нотариуса. При этом оформляется договор купли-продажи, подписывается всеми сторонами, а в государственный реестр вносится имя нового владельца жилья, т.е. ваше имя.

Здесь очень важно не попасть на проблемную недвижимость или вообще на мошенников. При оформлении покупки квартиры вам следует учитывать множество нюансов:

• правильно ли оформлены все документы на право собственности;
• внесена ли квартира в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество;
• все ли ее совладельцы (если такие имеются) согласны на продажу, для этого требуется их письменное заверенное согласие;
• необходимо присутствие супруга или супруги владельца при сделке или их письменное заверенное согласие на продажу;
• если есть несовершеннолетние или недееспособные совладельцы, в этом случае требуется разрешение на продажу от официального попечителя;
• нельзя покупать квартиру с прописанными в ней жильцами, не являющимися владельцами, перед сделкой они должны самостоятельно выписаться. Это важный пункт, т.к. они сохранят за собой право проживать в данной квартире даже несмотря на смену собственника;
• обязательно проверяется задолженность по коммунальным услугам;
• не стоит покупать недвижимость, находящуюся в залоге, с невыплаченной ипотекой, на которую наложен арест или запрет на продажу;
• не обращайте внимания на квартиру, имеющую статус неприватизированного жилья;
• не стоит покупать жилье с неузаконенной перепланировкой;
• если владелец квартиры является ее собственником менее 3-х лет, то заранее стоит оговорить, кто платит налог 5% государству;
• также важно оговорить заранее, кто платит пошлины, взносы и за услуги посредников.

Подводных камней хватает, поэтому на юристе, разбирающемся в данном деле, экономить мы вам не рекомендуем.

На вторичном рынке продажи квартир представлены хорошим выбором разных ценовых категорий. Можно найти подходящий и даже самый лучший вариант для себя по хорошей цене. Важно ответственно подойти к данному вопросу, тогда в будущем у вас не возникнет неожиданных неприятных проблем, и вы будете довольны вашим новым приобретением.

Пятое: создание качественных фотографий

Чтобы заинтересовать покупателя, нужно показать ему качественные фотографии продаваемой квартиры. И не стоит останавливаться лишь на паре фотографий самой квартиры. Желательно сделать как можно больше разных фотографий не только самого жилья, но и даже жилого дома и придомовой территории.

Что касается фотографий квартиры, то нужно снимать с разных ракурсов. И предпочтение стоит отдавать тем ракурсам, которые могут показать, что квартира светлая и просторная. Также не стоит показывать на фотографиях свои личные вещи, поэтому перед проведением фотосессии их лучше убрать. Помимо этого, стоит также сфотографировать и вид из окна продаваемой квартиры.

Как не стать обманутым дольщиком?

Покупка жилья на первичном рынке сопровождается несистемными и системными рисками. Несистемные: добросовестность застройщика, срок сдачи дома, подключение к коммуникациям и другие. Системные риски:

• задержка сроков сдачи жилья;
• девальвация рубля для заемщиков с валютной ипотекой;
• признание застройщика банкротом.

ФЗ-214 страхует от подавляющего большинства рисков тех дольщиков, которые заключили договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком либо договор уступки имущественных прав по ДДУ с инвестором проекта.

5. Сделка

Как уже говорилось, на первичном рынке сделку полностью можно провести онлайн. На регистрацию в Росреестр договора долевого участия передаст застройщик. Если сделка проходит с участием ипотеки, придется встретиться с сотрудником банка для оформления усиленной квалифицированной электронной подписи. Некоторые кредитные организации могут прислать сотрудника к заемщику домой. Теоретически, электронную подпись тоже можно оформить удаленно, но на практике это происходит редко.

На вторичном рынке чаще встречаются другие способы подачи документов на государственную регистрацию: через МФЦ, нотариуса или напрямую в Росреестр. Все они требуют личного взаимодействия с людьми. Хотя в период эпидемии и карантина многие государственные структуры стали запускать онлайн-сервисы.

Расчеты по сделкам с недвижимостью давно автоматизированы и проходят в безналичном порядке. Популярным инструментом является банковский аккредитив. После регистрации сделки деньги сразу поступают на счет продавца. Но, если для расчетов используется, например, банковская ячейка, личное присутствие сторон обязательно.

Важно помнить, что для осуществления онлайн-сделок необходимо подать личное заявление в Росреестр о согласии регистрации электронных сделок от имени продавца/покупателя без его личного участия.