Как выбрать квартиру в новостройке: 5 главных правил
Как выбрать квартиру в новостройке: 5 главных правил
Вы решили приобрести квартиру в новостройке? Прежде, чем выбрать какой-либо вариант, следует проанализировать рынок недвижимости и учесть множество нюансов. Особое внимание стоит обратить на пять основных факторов, которые напрямую влияют на качество сделки.
Лёгкий уровень
На этом этапе вы изучаете застройщиков, составляете общее впечатление о рынке новостроек и выбираете компании, которые вам ближе.
1. Посмотрите на сайте застройщика картинки дома и интерьера
Они должны вам нравиться и быть оригинальными, а не скачанными со стока. Проверить просто: щёлкаете по фото правой кнопкой мыши и нажимаете «Найти картинку (Google)». Функция работает в Google Chrome. Если в поисковике таких фото много, это сток или кто-то «позаимствовал» картинку у владельца. Такой застройщик вам не подходит.
2. Изучите страницы застройщика в соцсетях
Instagram, Facebook, «ВКонтакте» — зайдите в соцсети, посмотрите публикации и почитайте комментарии пользователей. Это поможет составить общее впечатление о компании и её проектах.
3. Почитайте форумы и соцсети
Если застройщик сдавал квартиры с недочётами или затягивал сроки строительства, об этом, скорее всего, есть информация в интернете. Поэтому читайте отзывы о компании на форумах.
Кроме того, у многих жилых комплексов есть страницы в соцсетях, где новосёлы обсуждают бытовые проблемы. Почитайте сообщения и комментарии, поинтересуйтесь качеством строительства и впечатлениями от новых квартир у жильцов. Вполне возможно, что вы ужаснётесь и вычеркнете застройщика из своего списка.
Преимущества заключения сделки с застройщиком
Всегда есть возможность получить хорошую скидку от застройщика. Особенно в праздники!
Как известно, на рынке недвижимости торг уместен. Если процент риелторского агентства от продажи квартиры составляет от 2 до 5%, то это и есть пределы, в которых можно торговаться с посредником. Все иначе с застройщиком. При хороших коммуникативных способностях сбить цену у непосредственного продавца можно куда серьезнее. Эксперты рынка недвижимости рассказывают о случаях снижения стоимости жилья на 20-30%.
Застройщик лучше посредника может рассказать о нюансах объекта. Часто риелтор не владеет в полной мере информацией о технологии возведения здания, особенностях материалов, ходе строительства и т. д. Для клиента есть вероятность получения от посредника неверных сведений по интересующим его вопросам. Этого можно избежать, сразу обратившись к непосредственному продавцу.
Если покупатель намерен получить в банке ипотечный кредит на приобретение жилья, то обращение к застройщику тоже может оказаться полезным, с точки зрения экономии средств. Дело в том, что многие строительные компании сотрудничают с банками. Последние иногда предоставляют клиентам своих партнеров более выгодные условия кредитования.
Ну и, наконец, строительные компании предоставляют клиентам такую услугу, как бронирование понравившейся квартиры. Если покупатель намерен приобрести определенное жилье, но пока не может за него заплатить, он может “зарезервировать” за собой квартиру и выкупить ее чуть позже по старой цене, в то время, как остальное жилье в новостройке уже подорожает.
Таким образом, обращение к непосредственному продавцу или посреднику при покупке квартиры на первичном рынке будет зависеть от того, какие цели для покупателя являются приоритетными. Если человека интересует экономия средств, то для заключения договора долевого участия ему лучше обратиться в строительную компанию. Если деньги не так важны, как отличный сервис, широта выбора и юридические гарантии, то агентство недвижимости — именно то, что нужно.
Популярные новости недвижимости
Что нужно для рефинансирования ипотеки
Рефинансирование ипотеки: выгодно или нет
Как выгодно приобрести парковочное место в новостройке
Выбрать коммерческую недвижимость: как?
Определяемся с выбором ипотечного банка
Новостройки в зонах повышенного риска
Сколько реально можно заработать на перепродаже новостройки?
Перепродажа недвижимости (по уступке или после ввода дома по ДКП) приносит мгновенную прибыль в отличие от рентного дохода. Рассмотрим несколько примеров.
«Предположим, вы вложили 4,5 млн руб., а через два года вышли из проекта, получив доходность хотя бы 10% в год, то есть за два года прирастили 20% к первоначальным вложениям, или 900 тыс. руб. Заплатив НДФЛ, получили чистую прибыль 783 тыс. руб., которую можно вложить в другие объекты, купив уже более дорогую квартиру (за 5,28 млн руб.) или две студии в области по 2,64 млн руб.», — приводит первый пример расчетов Ирина Доброхотова.
Однако показатель роста стоимости квартиры достаточно сильно варьируется от проекта к проекту. В среднем по рынку рост цены за весь период строительства (два-три года) может составлять 20–40%, причем в комфорт- и бизнес-классе разница в цене будет больше, чем в стандарте (так теперь называется экономкласс). Если квартира приобретается в перспективном районе, в котором, например, через пару лет откроется станция метро или МЦД, то недвижимость еще вырастет в цене за счет этого фактора после того, как дом будет введен в эксплуатацию.
Как проходит дистанционная сделка?
В конце марта, когда россиян отправили на «выходную неделю», была надежда, что выигранное у коронавируса время позволит снизить заболеваемость, а значит, вернуться к привычной жизни в кратчайшие сроки. Но после семи нерабочих дней жителям страны предложили «отдохнуть» еще месяц: в этот непростой период бизнес сделал все возможное для организации рабочих процессов в дистанционном режиме. Адаптироваться к новым условиям пришлось и участникам рынка недвижимости: девелоперы смогли не только консультировать клиентов по телефону и проводить онлайн-показы объектов, но и заключать сделки в удаленном формате.
Коммерческий директор московской строительной компании «Концерн РУСИЧ» Александр Козлов рассказал, что услугу дистанционной брони квартир они начали предоставлять еще до перехода на самоизоляцию. К моменту введения ограничительных мер специалисты компании оптимизировали свою деятельность таким образом, чтобы проводить все этапы сделки удаленно.
Процесс продажи недвижимости во время самоизоляции выглядит следующим образом.
- Клиент звонит в кол-центр и рассказывает о своих требованиях к будущему жилью.
- После первичного обращения его контакты поступают к менеджеру застройщика, который проводит презентацию ЖК и помогает выбрать квартиру по заданным параметрам.
- С покупателем согласовываются индивидуальные условия продажи, например скидки, и менеджер готовит договор бронирования.
- Скан документа отправляется клиенту на подпись.
- Оплата брони происходит дистанционно при помощи платежных сервисов, после чего объект закрепляется за покупателем по фиксированной цене.
- Специалисты строительной компании готовят ДДУ, который направляется клиенту и в банк.
- Представители банка приглашают покупателя на подписание договора, после чего деньги за объект недвижимости поступают на аккредитивный счет.
- После подписания ДДУ покупателем документы подписываются представителем застройщика и уходят на регистрацию в Росреестр.
Все этапы сделки, кроме посещения банка, происходят удаленно. Покупателю необходимо приехать только в банк, чтобы подписать ипотечный договор и открыть аккредитивный счет. Обойтись без посещения финансовой организации возможно, если 100% стоимости квартиры клиент вносит собственными средствами.
Кстати, дистанционно купить квартиру можно не только в своем регионе, но и на территории другого субъекта РФ. Это позволяет клиенту дополнительно сэкономить время и деньги, которые бы ему пришлось потратить на поездку.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.
Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.
Материал внешних стен здания
При выборе квартиры в новостройке, обращайте внимание на материалы, из которых строится дом. Сегодня строительные компании возводят дома различного типа: кирпичные, панельные или монолитные (кирпично-монолитные, панельно – монолитные). Первая категория домов, строящихся из кирпича – наиболее дорогая, поэтому реже предлагаемая застройщиками. Конечно, мы, по-старинке, предпочитаем кирпичные дома всем остальным категориям домов, но новые технологии, используемые при строительстве, позволяют возводить дома не менее комфортные и теплые.
На рынке жилья работают самые разные компании: большие и маленькие, старые и новые. Не секрет, что время от времени совершаются бизнес-ошибки и стройка дома может «встать». Чтобы не попасть в ситуацию с долгостроем необходимо тщательно изучить репутацию девелопера понравившегося вам проекта. Предпочтение следует отдавать признанным лидерам рынка с большим объемом застройки и многолетним опытом работы. Кроме того, обратите внимание на состав банков, которые выдают ипотеку на квартиры в проектах девелопера: все кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому факт сотрудничества со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ и другими важными институциями говорит в пользу надежности застройщика.
Перед подписанием договора, обратите внимание на форматы соглашений, которые предлагают застройщики. Лучший из них для квартиры в строящемся доме – договор долевого участия (ДДУ), для уже готового жилья – договор купли-продажи. Иногда застройщики предлагают разные формы предварительных договоров, когда вы заключаете соглашение о том, что в будущем подпишете основной договор, но деньги отдаете сейчас. Закон о долевом строительстве прямо запрещает такие формы соглашений при покупке строящегося жилья, поэтому их следует избегать – ориентируйтесь на те проекты, где продажи идут по ДДУ, тогда вы будете защищены 214-ФЗ. Предварительный договор возможен только в том случае, если вы покупаете уже готовое жилье во введенном в эксплуатацию доме.
В ДДУ обратите внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры. Если девелопер обязуется отдать ключи в течение n-количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, то это рискованно, потому что дом может и не получить разрешение на ввод от властей. Поэтому передача объекта должна быть либо указана точно, скажем, III квартал 2018 года, либо привязана к какому-то событию, которое неизбежно произойдет.
Как выбрать квартиру в новостройке
Выехать на площадку и увидеть все своими глазами нужно обязательно
Фото: Роман Данилкин
С чего стоит начать поиск квартиры в строящемся доме и какие этапы пройти, прежде чем подписать договор с застройщиком? Мы собрали всё, что вам нужно об этом знать, в семи карточках.
Где вы хотите жить?
В идеале надо нащупать баланс: найти подходящее по цене предложение с удобным местоположением. Какие инструменты способны помочь на этом этапе?
Прежде всего, большой сайт-агрегатор предложений о продаже жилья. На этих ресурсах можно встретить предложения от застройщиков, агентов и собственников, отсортировать их по стоимости и площади — словом, составить примерный образ вашей будущей квартиры в новостройке.
На сайте Samara.n1.ru во вкладке «Новостройки» опубликован иллюстрированный каталог жилых комплексов.
Также здесь можно настроить поиск по фильтрам или карте.
— Сначала люди выбирают район, в котором хотели бы поселиться, ведь в большинстве случаев человек живет рядом с работой и местами, где часто бывает, — это школы и детсады детей или поликлиника, к которой он прикреплен. Разумеется, случается так, что низкая стоимость перевешивает все доводы удобства, и человек соглашается жить на значительном отдалении от своего ежедневного маршрута. Но чаще мы все же выбираем не квартиру, а среду обитания, а значит, вопрос с местоположением будущего жилья нужно решить в первую очередь, — консультирует эксперт рынка недвижимости Вячеслав Рандаев.
Присматриваемся к застройщику
Если неизвестная компания обещает квартиру в современном многоэтажном оазисе, начните не с выбора планировки или этажа, а с изучения сведений о застройщике. Тем более это нужно сделать, когда у вас уже есть на примете какой-нибудь строящийся ЖК. К тому же сейчас эта информация находится в открытом доступе.
— Застройщик обязан размещать подробную информацию о себе как на сайте компании, так и на сайте Наш.дом.рф. Это общедоступный федеральный ресурс, единая информационная система жилищного строительства. Здесь можно найти интересующий объект недвижимости по адресу или по наименованию застройщика, — объясняет начальник отдела регистрации договоров участия в долевом строительстве управления Росреестра по Самарской области Сергей Лазарев.
Сейчас на сайте «Наш.дом.рф» можно найти информацию о более 320 строящихся домах и жилых комплексах на территории Самарского региона. Для этого нужно выбрать вкладку «Каталог новостроек» на главной странице и настроить фильтр поиска.
Добросовестные застройщики размещают здесь самые важные документы — разрешение на строительство, проектную декларацию с планируемым сроком ввода в эксплуатацию, заключения контрольно-надзорных органов. Какие-то документы отсутствуют? Поищите их на сайте строительной компании или запросите напрямую в отделе продаж. А еще — учитывайте, что за новым названием в общем реестре застройщиков может скрываться давно знакомая компания.
Еще один полезный интернет-ресурс — «Единый реестр застройщиков». Здесь можно вбить название строительной компании в строку поиска и посмотреть ее рейтинг. Шкала значений — от 0 до 5, а зависит эта цифра от количества домов, сданных в срок. Например, у самарского застройщика компании «Трансгруз» в этой оценочной системе 5 баллов, а у строительной компании «Берег» — 2,5 балла.
Знакомимся со строительным проектом
После того как вы обнаружили документальное подтверждение серьезных намерений застройщика, пришло время присмотреться к самому проекту. Сначала — знакомство на расстоянии. Если вы уже успели изучить документы и вопросов не возникло, можно переходить к знакомству с самим проектом жилого комплекса.
Многие девелоперы охотно рассказывают о своих новостройках на сайте, посвящая своим детищам отдельные страницы. Можно найти и концепцию ЖК, и все варианты планировок, и информацию о предстоящем благоустройстве и собственной инфраструктуре дома. Особо продвинутые подробно рассказывают о материалах и технологии строительства, а также регулярно отчитываются о ходе работ на площадке.
— Качество строительства напрямую определяет ликвидность жилья в дальнейшем. От выбранных материалов, технологий и самой реализации зависит, как долго многоэтажный дом сохранит свой первоначальный вид и не будет доставлять проблем в эксплуатации, — отмечает эксперт рынка недвижимости Диана Кирпичникова.
На этом же этапе можно получить информацию об инженерном оснащении новостройки. Будет ли в доме автономная котельная или отопление будет центральным? Возможно, застройщик проводил или обновлял городские коммуникации в месте застройки? Кстати, этот вопрос особенно актуален при выборе ЖК в историческом центре города, где сети давно изношены.
И наконец, из чего строится или будет возводиться сам дом?
Один раз увидеть
Многие застройщики сегодня нумеруют этажи для наглядности
Фото: Роман Данилкин
Если вам понравился проект, если он подходит по расположению и цене, а надежность застройщика сомнений не вызывает, пора ехать на стройплощадку. Сначала оцениваем транспортную доступность и удобство подъездных путей, а потом — темпы работ и их качество. Разумеется, задаем вопросы. Обязательно поинтересуйтесь, как будут выглядеть квартиры и места общего пользования после ввода дома в эксплуатацию. Что будет включать внутренняя отделка? Когда можно осуществить перепланировку (если у вас есть желание это сделать)? В конце концов, ваша цель — представить свое будущее жилье максимально детально.
А что с окружением?
Важно оценить близость школ и детских садов, медучреждений и магазинов, в которые вы будете ходить каждый день. Открыть онлайн-карту или прогуляться на расстояние пары-тройки кварталов от строящегося дома — решать вам.
— До сих пор случается так, что застройщики не уделяют должного внимания ближайшему окружению жилого комплекса, не вписывают свой проект в локацию. Однако для всех будущих жильцов дома это очень важно. Если в пешеходной доступности не хватает детсадов и школ, то покупателям с детьми придется большую часть времени проводить в дороге. Этот фактор влияет на принятие решения не в пользу такого варианта, — говорит Вячеслав Рандаев.
Выбираем способ оплаты
Пора решать: как вы будете покупать квартиру — за «наличку» или в ипотеку. Некоторые застройщики, не связанные с расчетами через эскроу-счета, предлагают рассрочку. А перед тем как вы определитесь с оптимальным способом оплаты, понравившуюся квартиру можно забронировать, чтобы не «ушла». Эта услуга может быть бесплатной на определенный период времени.
Готовим пакет документов и подписываем договор
Выбор сделан — пора оформлять! Список нужных документов будет зависеть от того, покупаете вы в ипотеку или за наличный расчет. Если новостройка находится на высокой стадии готовности, то застройщик предложит подписать классический договор долевого участия. Если же проект стартовал совсем недавно, готовьтесь к расчетам через эскроу-счет. Для покупателя существенной разницы нет, просто во второй модели расчетов к вашему диалогу с застройщиком подключится банк.
В Самарской области за весь 2018 год было зарегистрировано 16 договоров участия в долевом строительстве с применением эскроу-счетов. За 9 месяцев 2019 года число таких договоров выросло до 196, сообщают в региональном Управлении Росреестра.
