Новый ценник: почему в Бийске дорожают квартиры

В текущем году рост цен на бийские квартиры заметили даже обыватели. Все дело в том, что последние два года цена на квартиры в нашем городе если и менялась, то очень незначительно. Существенный рост на благоустроенное жилье начался в конце прошлого года, и в настоящее время средняя цена на квартиры в Бийске составляет около 33, 5 тысяч рублей. Об этом говорят предложения сразу нескольких электронных досок объявлений по продаже недвижимости. По данным тех же электронных баз, рост цен на бийские квартиры в среднем произошел на 5 процентов за год.

Но, конечно, квартира квартире рознь. Такие общие оценки берут во внимание все благоустроенное жилье города, среди которых немало старых квартир, да еще и без ремонта. Поэтому по факту на приличные квартиры цена существенно выше – и сегодня в электронных базах объявлений города немало просто чистых квартир в городе предлагают по цене в среднем 40 тысяч рублей за один квадратный метр.

На сколько и почему подорожали новостройки в Чите

По данным Забайкалкрайстата, в 2018 году квадратный метр жилья в новостройках стоил в среднем чуть более 50 тысяч рублей. В 2019 году этот показатель увеличился на 10 тысяч — до 61 тысячи рублей, за первое полугодие 2020-го ещё почти на 10 тысяч — до 70 тысяч рублей. Сколько в итоге составит цена квадрата по итогам 2020 года, предсказать сложно. Если в начале года квартиры в новых домах можно было купить по 62-64 тысячи за квадратный метр, то сейчас цена доходит до 78 тысяч. И это не предел.

Ежегодно средняя стоимость квадрата увеличивается. Но такой резкий скачок происходит впервые. Например, в 2014 году квадрат в Забайкалье стоил 49 тысяч рублей, в 2015 — 53 тысячи. В 2016 году вообще было снижение до 47 тысяч рублей за квадрат. На следующий год рост составил 1 тысячу рублей. Самое ощутимое повышение было в 2019 (на 10 тысяч рублей по сравнению с предыдущим годом). Но даже оно не идёт ни в какое сравнение с тем, что происходит сейчас.

Льготный подвох

В начале 2020 года в Забайкалье стартовала программа льготной дальневосточной ипотеки под 2%. Её ждали. Её афишировали. На неё надеялись. Стартовала она в регионе в тот момент, когда квадрат стоил 62-64 тысячи рублей. Уже через три-четыре месяца цена выросла до 70 тысяч.

Тогда застройщики говорили, что рост с дальневосточной ипотекой не связан, что он был ожидаемый и плановый. Произошёл он из-за того, что цена растёт в зависимости от стадии строительства дома. Когда котлован — дешевле, когда дом идёт под крышу — дороже. Плюс компенсация убыточных объектов.

Застройщики объясняли, что, даже несмотря на этот рост, покупка квартиры по льготной ипотеке под 2% годовых всё равно ощутимо выгоднее, чем если приобретать квартиру в 60 тысяч рублей за квадрат, но под 12% годовых.

У авторов программы был выбор — распространить её на первичный и вторичный рынки или ограничиться только первым. Ограничились. Наверное, с целью помочь и застройщикам. Хотя предсказать такой рост было несложно.

Сколько сейчас стоят квартиры?

В августе Забайкалкрайстат опубликовал отчёт, в котором говорится, что квадратный метр в новостройках Забайкальского края к июню подорожал почти до 70 тысяч рублей – рост за полгода составил 14%.

«Средняя цена одного квадратного метра общей площади проданных квартир во II квартале 2020 года на первичном рынке жилья составила 69 961 рубль, на вторичном – 57 306 рублей (соответственно на 13,9% и на 4,3% выше, чем в четвёртом квартале 2019 года)», — указано в отчёте.

Пока данных за 9 месяцев нет. Но уже очевидно, что процент будет ещё выше.

Рынок новостроек в Чите небольшой, его легко можно разделить на два ценовых сегмента.

Верхний сегмент, где квадратный метр стоит 76-78 тысяч рублей, представляют три объекта: Ивана Артёменко, 7 (РУС, рядом с Октябрьским), ЖК «Видный» («Энергожилстрой», Сосновый Бор) и Тимирязева, 23 («Тантал», район магазина «Мир приключений»). Несмотря на цену, на некоторых объектах квартир уже практически не осталось. Сдача домов запланирована на вторую половину 2021 года.

В верхнем сегменте мог находиться и дом на Красных коммунаров в районе МЖК компании «Тантал», но он чуть не дотянул по цене — там цена квадрата начинается от 73 тысяч рублей. Вероятно, это связано с тем, что срок сдачи у него подальше: конец 2022 — начало 2023 годов.

Условно в нижний ценовой сегмент можно занести остальные читинские новостройки, которые расположены за периметром центра города. И здесь только два объекта — Силикатная, 3 («Энергожилстрой», Сосновый Бор) и Усуглинская, 4 (школа №17, «Тантал»). Несмотря на сдачу уже в этом году, квадратный метр здесь стоит 68-69 тысяч рублей.

Что говорят застройщики?

Представитель компании «Тантал» утверждает, что на рост цены влияют два фактора: район дома (чем ближе к центру города, тем дороже), а также — стадия строительства дома.

«Так было всегда. Никаких других причин повышения цены нет. Это сезонное традиционное повышение в пределах разумного. С отсутствием китайской рабочей силы это не связано. Кроме китайцев были узбеки, таджики, русские, — и они так и есть сейчас. С китайцами было, конечно, быстрее. Сейчас объекты строятся медленнее», — уточнил представитель «Тантала».

«Региональное управление строительства», напротив, объясняет причину роста цены удорожанием рабочей силы и повышением стоимости стройматериалов.

«Если посмотреть сначала года, то даже кирпич подорожал минимум на 10%. Можно проанализировать все расходы — кирпич, металл, цемент. Наименований масса. И большинство из них подорожали. Второй момент — удорожание стоимости рабочей силы. Сказывается и отсутствие хороших специалистов, умеющих быстро работать. На сегодня бригады, которые у нас есть, строят с меньшей скоростью, а цену запрашивают в два раза выше, чем китайцы», — уточнил представитель «РУС».

При этом пока снижения спроса РУС не наблюдает: «Покупательский спрос не угас. Покупают. Люди вкладывают деньги в недвижимость. Благо, есть «Дальневосточная ипотека». Но она пришла в тот момент, когда мы вошли в кризис из-за коронавируса. И для всех это очевидно. Застройщики вынуждены работать в очень специфичных условиях сегодня».

И «Тантал», и РУС пока не берутся прогнозировать, что будет дальше. Будут ли цены расти или снизятся. Говорят, что пока никаких расчётов нет.

В сентябре стало известно, что программу дальневосточной ипотеки могут расширить и на вторичное жильё. Чем это обернётся для обычных покупателей, будет понятно позже. Вполне возможно, что резко вырастет в цене и «вторичка».

А как в остальной России?

Квартиры в новостройках в 2020 году примерно так же, как и в Забайкалье, подорожали во многих регионах России. По данным Росстата, с июля 2019 года по июль 2020-го в среднем по России квадрат вырос в цене почти на 12 тысяч рублей — с 61,6 тысячи до 73,4 тысячи рублей. И та стоимость жилья, что имеют на сегодня читинцы очень близка к среднероссийской. И на фоне других регионов Дальнего Востока выглядит не самой высокой.

Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов нашим коллегам из «АиФа» объяснял такой повсеместный рост рекордно низкими ипотечными ставками (от 6,5%), а также желанием людей заработать на свободных деньгах — они возвращают почти не приносящие дохода вклады и инвестируют деньги в жильё.

Негативно сказалась на строительной отрасли, конечно, и ситуация с коронавирусом. Поэтому рынок жилья сейчас очень нестабильный. И для застройщиков, и для покупателей.

Текущая ситуация на рынке жилья

Руководитель проекта Gipernn.ru Наталия Пылина не считает переход на эскроу-счета толчком для снижения активности застройщиков на рынке жилья в ближайшей перспективе. Несмотря на увеличение себестоимости строительства, объем предложения на первичке в текущем году, скорее всего, не уменьшится. В своих прогнозах эксперт опирается в том числе и на данные Domostroynn.ru. Аналитики подсчитали, что в 2019 году в Нижнем Новгороде было введено 42 многоквартирных жилых дома на 6863 квартиры общей площадью более 316,5 тыс. кв. метров. При этом количество строящихся в конце 2018 года объектов составляло 46, а на текущий момент их более 50. Таким образом, в 2020 году объем предложения на первичном рынке (как минимум в первом полугодии) точно не снизится.

Наталия Пылина также обратила внимание на то, что средневзвешенная цена предложения в нижегородских новостройках выросла на 12,2%, а вот количество заключенных за год ДДУ в нашем городе просело на 40% по сравнению с 2018 годом. Сокращение числа сделок при стабильном уровне предложения косвенным образом может указывать на снижение покупательной способности населения. Ситуацию не спасают даже уменьшившиеся ипотечные ставки: за минувшие двенадцать месяцев общий объем предоставленных жилищных займов упал на 10%.

По словам руководителя Gipernn.ru, в 2020 году нижегородцам не стоит бояться существенного роста цен на жилье. Квартиры в новостройках подорожают максимум на 10–12%, на вторичном рынке — на 5–6%.

Номинальные цены на жилье могут продолжить рост в краткосрочной перспективе, но в конечном итоге при отсутствии платежеспособного спроса застройщики будут вынуждены устанавливать цены, адекватные рынку. А коррекция цен на первичном рынке повлияет на динамику на вторичке.

Говорить о возможном подорожании квартир было бы логично, оценив текущую ситуацию на рынке жилья. По данным Domostroynn.ru, средневзвешенная цена квартир в новостройках Нижнего Новгорода в феврале 2020 года составила 76 346 рублей за квадратный метр. По сравнению с январем текущего года цена выросла на 2654 рубля за квадратный метр, или на 3,6%. А если сравнивать с февралем 2019 года, когда средневзвешенная цена квартир на первичном рынке, по информации аналитиков, составляла 68 413 рублей, рост за год составил 11,6%.

На вторичном рынке Нижнего Новгорода года цены также выросли в феврале. По данным Gipernn.ru, средневзвешенная цена предложения в феврале составила 66 494 руб. за квадратный метр, что на 233 рубля или 0,35% превышает январские значения. При этом по сравнению с февралем 2019 года средневзвешенная стоимость квадратного метра готового жилья выросла на 2876 рублей, или на 4,5%.

Фото: Наталия Пылина

Риелтор Светлана Кириллова считает, что цены на квартиры в течение года будут расти. Особенно значимым подорожание окажется для проектов с высокой степенью готовности. Среднее увеличение стоимости объектов недвижимости эксперт оценивает в 5–7%. Данное утверждение, скорее всего, не коснется квартир старше десяти лет с дорогостоящей отделкой. Она отметила, что собственники склонны переоценивать свою эксклюзивную недвижимость и устанавливать на нее слишком высокий ценник.

Имеющихся в запасе у строителей пятен под застройку и разрешений хватит еще года на два, максимум три. Новые разрешения выдаются, но в меньшем объеме, да и банки не спешат давать отрасли кредиты. За прошедшие полгода с момента введения счетов эскроу на них появилось лишь 10% средств. И в основном это Москва, где сосредоточено наибольшее количество возводимых объектов. Санкт-Петербург по размещению средств на эскроу счетах на 17-м месте. Уменьшение предложения, снижение покупательской способности и постоянный рост тарифов в совокупности с новой ГКО повлекут и рост стоимости квадрата.

Генеральный директор агентства недвижимости «Ваш вариант» Ярослав Кривоносов не столь оптимистичен в отношении перспектив жилищного рынка. По его мнению, во второй половине текущего года рынок попросту «встанет колом», поскольку строительные компании уже сегодня испытывают серьезные трудности с реализацией квартир из-за снижения платежеспособности населения. В то же время пресс-секретарь российского президента Дмитрий Песков, подводя итоги 2019 года, сообщил, что государству удалось переломить негативную тенденцию, — благосостояние жителей РФ в 2019 году выросло на 0,8%.

По объективным причинам уровень благосостояния россиян или топтался на месте, или сокращался. В последние три-четыре года была такая негативная тенденция. Пока говорить о каком-то солидном росте тоже нельзя, тем не менее, тенденция ушла в плюс.

Как цены в новостройках влияют на вторичный рынок

В июле—августе подорожало в среднем по России на 3% и жилье на вторичном рынке, говорится в отчете «СберИндекса». Наибольший рост показал Хабаровский край — почти 23%. Существенно подорожала, по версии Сбербанка, вторичная недвижимость в Ленинградской области (19%), в Республике Алтай (18%), Амурской (17%) и Калининградской (16%) областях.

В Москве цены на вторичку выросли почти на 10%, в Московской области — на 13%, в Петербурге — на 4%.

Гендиректор агентства We Know Александр Галицын cвязывает рост цен на вторичном рынке с увеличением спроса на первичном: владельцы квартир продают их, чтобы затем купить жилье в новостройках. Кроме того, повышение цен на первичном рынке владельцы готовых квартир воспринимают как сигнал к пересмотру расценок на свои объекты, поясняет Галицын, предупреждая, однако, что заявленный рост цен на вторичном рынке не означает того, что собственникам удастся продать свои квартиры по новой запрашиваемой цене.